الضمان العشري في السعودية هو مصطلح شائع للمسؤولية النظامية عن التهدم الكلي أو الجزئي للمباني والمنشآت، وعن العيوب الخفية التي تهدد متانة البناء وسلامته. وتحدد المادة 29 من اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي مسؤولية المصمم المشرف على تنفيذ البناء والمنفذ، أو المقاول، بالتضامن عن التعويض في الحالات التي تنص عليها المادة، وذلك خلال عشر سنوات من تاريخ صدور شهادة الإشغال.
وتكمن أهمية هذه المسؤولية في أن بعض العيوب الإنشائية لا تظهر عند استلام المبنى، بل قد تتكشف بعد مرور سنوات من الاستخدام. كما يجب التمييز بين المسؤولية العشرية، والتأمين ضد العيوب الخفية، وضمان الصيانة الذي قد ينص عليه العقد؛ فلكل منها نطاق وأحكام مختلفة.
في هذا الدليل، نوضح ما المقصود بالضمان العشري، وما الحالات التي يشملها، ومن يتحمل المسؤولية، وكيف يمكن لمالك العقار حماية حقوقه قبل التعاقد وبعد استلام المبنى.
تنبيه: يقدم هذا المقال معلومات عامة للتوعية، ولا يُعد استشارة قانونية أو بديلاً عن مراجعة النصوص النظامية ووثيقة التأمين والعقد الخاص بالمشروع.
ما هو الضمان العشري للمقاول في السعودية؟
يُستخدم مصطلح الضمان العشري، أو Decennial Liability، للإشارة إلى المسؤولية الممتدة لعشر سنوات عن أنواع محددة من التهدم والعيوب الإنشائية التي تهدد متانة المبنى وسلامته.
وينظم المادة الأساسية لهذه المسؤولية في السعودية نص المادة 29 من اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي. وتقرر المادة مسؤولية المصمم المشرف على تنفيذ البناء والمنفذ بالتضامن عن تعويض المالك عن التهدم الكلي أو الجزئي، وعن العيوب الخفية التي تهدد متانة البناء وسلامته.
كما تنص المادة على أن المصمم المعتمد يكون مسؤولاً عن عيوب التصميم إذا اقتصر عمله على وضع التصميم دون الإشراف على التنفيذ.
وتؤكد هذه الأحكام أن المسؤولية لا تتوقف بالضرورة عند انتهاء فترة الصيانة المعتادة، وأن استلام المبنى لا يعني تلقائياً انتهاء المسؤولية عن العيوب التي تدخل في نطاقها النظامي.
يمكن الاطلاع على النص الرسمي في اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي — جريدة أم القرى.
ماذا يغطي الضمان العشري؟
تتمحور المسؤولية العشرية حول التهدم والعيوب الخفية التي تهدد متانة البناء وسلامته، وليس حول كل ملاحظة تظهر في المبنى.
ومن أبرز الحالات التي تستدعي التقييم الهندسي:
- التهدم الكلي: انهيار المبنى أو المنشأة بالكامل.
- التهدم الجزئي: انهيار جزء من المبنى أو أحد عناصره الإنشائية.
- العيوب الإنشائية الخطرة: مثل بعض حالات ضعف الأعمدة أو الجسور أو الأساسات، عندما تؤثر في متانة المبنى وسلامته.
- العيوب الخفية في التصميم أو المواد أو التنفيذ: إذا كانت من النوع الذي يهدد متانة البناء وسلامته ويندرج ضمن المسؤولية النظامية.
ومن المهم عدم اعتبار كل تشقق أو هبوط دليلاً تلقائياً على وجود عيب مشمول بالضمان العشري. فتحديد طبيعة المشكلة، ومدى خطورتها، وأسبابها، وعلاقتها بالتصميم أو التنفيذ، يحتاج إلى تقييم فني مختص.
كما أن تعريف العيب الخفي الوارد في اللائحة يشمل عيوب الأعمال الإنشائية أو عناصرها الواقية، والعيوب المرتبطة بالتصميم أو المواد أو الموقع أو الإنشاء التي لم تُكتشف عند صدور شهادة الإشغال.
ماذا عن العيوب الناتجة عن التربة أو التصميم؟
لا تقتصر أهمية الضمان العشري على الأخطاء الظاهرة في التنفيذ.
فالمادة 29 تنص على استمرار الالتزام بالتعويض حتى لو كان الخلل أو التهدم ناشئاً عن عيب في الأرض نفسها، أو وافق صاحب العمل على إقامة المبنى المعيب.
ويشير ذلك إلى أهمية التعامل مع فحص التربة، والتصميم الإنشائي، وجودة المواد، والتنفيذ باعتبارها عناصر مترابطة في سلامة المشروع.
ولهذا يُنصح مالك العقار بالاحتفاظ بتقرير فحص التربة والمخططات المعتمدة وتقارير الفحوصات الإنشائية، وعدم الاكتفاء بتوثيق الشكل النهائي للمبنى بعد اكتماله.
ما الفرق بين المسؤولية العشرية والتأمين ضد العيوب الخفية؟
من الأخطاء الشائعة استخدام مصطلحي الضمان العشري والتأمين ضد العيوب الخفية باعتبارهما شيئاً واحداً.
المسؤولية العشرية التزام نظامي تحدد اللائحة نطاقه والأطراف المسؤولين عنه. أما التأمين ضد العيوب الخفية فهو تغطية تأمينية تخضع للوثيقة وشروطها، وله متطلبات ونطاق تغطية وإجراءات مطالبة خاصة به.
ووفقاً للمعلومات المنشورة لدى هيئة التأمين، يُعد التأمين ضد العيوب الخفية إلزامياً على مقاولي المباني السكنية والتجارية، باستثناء المباني الحكومية، ويُشترط للحصول على رخص البناء ضمن نطاق تطبيقه.
وتشمل التغطيات الأساسية التي توضحها الهيئة العيوب الناشئة في الهيكل الإنشائي وما ينتج عنها من أضرار في بقية المبنى، والعيوب الناتجة عن التصميم الخاطئ التي لم تُكتشف أثناء الإنشاء، والعزل المائي للأسطح الخارجية، وبعض أوجه القصور المتعلقة بالمواد أو فحص التربة أو الإنشاء.
وتبلغ مدة التغطية التأمينية المشار إليها لدى الهيئة عشر سنوات تبدأ من تاريخ انتهاء البناء وإصدار شهادة الإشغال.
| وجه المقارنة | المسؤولية العشرية | التأمين ضد العيوب الخفية |
|---|---|---|
| الطبيعة | مسؤولية نظامية | تغطية تأمينية |
| المرجع | المادة 29 من اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي | وثيقة التأمين والأحكام المنظمة لها |
| المدة | عشر سنوات من تاريخ صدور شهادة الإشغال وفق المادة 29 | عشر سنوات وفق المعلومات المنشورة لدى هيئة التأمين |
| النطاق | التهدم والعيوب الخفية التي تهدد متانة البناء وسلامته وفق المادة | العيوب والأضرار التي تدخل ضمن التغطية وشروط الوثيقة |
| ما ينبغي التحقق منه | الأطراف المسؤولة ونطاق المسؤولية النظامية | صدور الوثيقة، ونطاقها، والاستثناءات، وإجراءات المطالبة |
ملاحظة مهمة: لا يعني وجود وثيقة تأمين أن كل تلف أو مطالبة مشمول بالتغطية تلقائياً. يجب الرجوع إلى الوثيقة المعتمدة وشروطها عند ظهور العيب.
للمزيد، راجع المعلومات الرسمية لهيئة التأمين عن التأمين ضد العيوب الخفية.
ماذا لا يعنيه الضمان العشري؟
لا يعني الضمان العشري أن المقاول مسؤول تلقائياً عن كل مشكلة تظهر في المبنى لمدة عشر سنوات.
فعلى سبيل المثال، قد تكون بعض المشكلات ناتجة عن الاستهلاك الطبيعي أو الاستخدام أو ضعف الصيانة أو تلف مواد التشطيب. ولا تُعد هذه المشكلات، بمجرد ظهورها، من العيوب التي تدخل تلقائياً ضمن المسؤولية العشرية.
ومن الأمثلة التي تحتاج إلى التمييز بينها:
- الملاحظات التجميلية: مثل بعض خدوش الدهان أو تلف أجزاء من البلاط، وهي لا تشكل بالضرورة عيوباً تهدد متانة المبنى وسلامته.
- أعمال الصيانة الدورية: مثل الصيانة المعتادة للأجهزة والتجهيزات، التي قد ينظمها العقد أو ضمان المنتج.
- التعديلات بعد الاستلام: مثل إجراء تعديلات إنشائية دون دراسة فنية مناسبة، وهي قد تؤثر في تقييم أسباب العيب والمسؤولية عنه.
- التشققات أو تسربات المياه: لا يمكن تصنيفها بمجرد المظهر؛ فقد تكون محدودة، وقد ترتبط بعيب إنشائي أو عزل أو تصميم أو تنفيذ. ويلزم فحصها لتحديد طبيعتها.
ويجب هنا التفريق بين ما يدخل في المسؤولية العشرية، وما تغطيه وثيقة التأمين، وما تنظمه ضمانات الصيانة والعقد. فقد تختلف النتيجة بحسب طبيعة المشكلة وأسبابها والأحكام المنطبقة.
متى تبدأ مدة الضمان العشري؟
وفق المادة 29 من اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي، تبدأ مدة السنوات العشر من تاريخ صدور شهادة الإشغال.
وشهادة الإشغال هي الإذن الصادر عن الجهة البلدية المختصة بإشغال المبنى بعد التحقق من مطابقته لمتطلبات الكود.
لذلك، من المهم لمالك العقار الاحتفاظ بنسخة من شهادة الإشغال والتحقق من تاريخ صدورها، وعدم الاعتماد على تاريخ تسليم المفاتيح وحده عند حساب المدة النظامية.
كما ينبغي الاحتفاظ بمحضر الاستلام، والعقد، والمخططات المعتمدة، وتقارير الفحوصات، ووثيقة التأمين إن وجدت؛ فهذه المستندات قد تكون مهمة عند تقييم أي مطالبة لاحقة.
من المسؤول عن العيوب: المقاول أم المهندس؟
تحدد المادة 29 من اللائحة التنفيذية أدواراً مختلفة بحسب مسؤولية كل طرف.
المصمم المشرف على تنفيذ البناء والمنفذ (المقاول): تقرر المادة مسؤوليتهما بالتضامن عن التعويض في الحالات التي تحددها، المتعلقة بالتهدم الكلي أو الجزئي والعيوب الخفية التي تهدد متانة البناء وسلامته.
المصمم المعتمد: إذا اقتصر عمله على وضع التصميم دون الإشراف على التنفيذ، فإن المادة تقرر مسؤوليته عن عيوب التصميم.
ولهذا، لا يكفي معرفة اسم المقاول أو المكتب الهندسي فقط؛ بل يجب فهم نطاق عمل كل طرف، وما إذا كان مسؤولاً عن التصميم أو الإشراف أو التنفيذ، والرجوع إلى العقود والمخططات والمستندات ذات الصلة عند ظهور مشكلة.
كما أن توثيق مراحل التنفيذ ومراجعة المواصفات والفحوصات يساعدان في تحديد طبيعة العيب وأسبابه والأطراف المعنية به.
هل يستطيع المقاول إعفاء نفسه من الضمان العشري بالعقد؟
تنص الفقرة الرابعة من المادة 29 على بطلان كل شرط يُقصد به إعفاء المقاول أو المصمم المشرف من الضمان أو الحد منه.
وبالتالي، لا يصح افتراض أن بنداً تعاقدياً يعفي المقاول أو المصمم المشرف من هذه المسؤولية أو يحد منها يكون نافذاً لمجرد توقيع المالك عليه.
ومع ذلك، ينبغي قراءة العقد كاملاً والتمييز بين المسؤولية النظامية وبين الالتزامات التعاقدية الأخرى، وعدم إصدار حكم على بند معين دون الاطلاع على صياغته وسياقه.
إذا تضمن العقد بنداً يتعلق بالإعفاء من المسؤولية عن العيوب الإنشائية، فالأفضل عرضه على محامٍ مختص لفهم أثره النظامي على المشروع.
كيف تحمي حقك عند بناء فيلا أو مبنى جديد؟
يمكنك تقليل المخاطر وتحسين قدرتك على إثبات الوقائع باتباع خطوات عملية منذ بداية المشروع:
- أبرم عقداً واضحاً: حدد نطاق العمل والمواصفات والمخططات المعتمدة ومسؤوليات التصميم والإشراف والتنفيذ.
- تحقق من المستندات الرسمية: احتفظ برخصة البناء وشهادة الإشغال والمخططات وتقارير التربة والفحوصات ذات الصلة.
- تحقق من التأمين: اطلب المعلومات الخاصة بوثيقة التأمين ضد العيوب الخفية، وتأكد من ارتباطها بالمشروع ونطاق تغطيتها.
- وثّق مراحل التنفيذ: احتفظ بالصور والتقارير والمراسلات ومحاضر الفحص والاستلام.
- دوّن الملاحظات عند الاستلام: سجّل العيوب الظاهرة في محضر الاستلام، واحتفظ بنسخة منه.
- اطلب تقييماً فنياً عند ظهور عيب: وثّق المشكلة بتاريخها، واطلب من مهندس مختص تحديد طبيعتها ومدى خطورتها وأسبابها المحتملة.
- بادر بالمطالبة: أبلغ الطرف المعني كتابةً، وتحقق من إجراءات إخطار شركة التأمين ومتطلبات المطالبة، واستشر مختصاً قانونياً عند الحاجة.
إذا ظهرت تشققات كبيرة أو علامات قد تدل على خطر إنشائي، فالأولوية هي سلامة السكان؛ تجنب استخدام المنطقة الخطرة واطلب تقييماً هندسياً عاجلاً، مع إخلائها عند الاشتباه في خطر مباشر.
كيف تختار مقاولاً يهتم بجودة التنفيذ وسلامة المبنى؟
لا يكفي اختيار المقاول بناءً على السعر أو المظهر النهائي للمشاريع السابقة. فمن المهم أيضاً التحقق من قدرته على إدارة مراحل التنفيذ، والالتزام بالمخططات والمواصفات، وتوثيق الفحوصات، ووضوح المسؤوليات التعاقدية.
قبل التعاقد، اسأل عن النقاط التالية:
- هل نطاق العمل والمواصفات الإنشائية واضحان في العقد؟
- هل مسؤوليات التصميم والإشراف والتنفيذ محددة؟
- كيف تتم متابعة جودة المواد والأعمال أثناء التنفيذ؟
- ما المستندات التي ستُسلّم عند اكتمال المشروع؟
- ما ترتيبات الصيانة والضمانات التعاقدية؟
- ما وضع وثيقة التأمين ضد العيوب الخفية، إن كانت مطلوبة للمشروع؟
تساعد هذه الأسئلة على تقييم طريقة عمل المقاول، بدلاً من الاعتماد على وعود عامة لا توضح ما سيُنفّذ فعلياً.
وتقدم Elite Houses خدمات تنفيذ المشاريع السكنية والتجارية، ويمكنك التواصل مع الفريق لمناقشة نطاق مشروعك ومتطلباته قبل التعاقد.
أسئلة شائعة عن الضمان العشري في السعودية
كم مدة الضمان العشري في السعودية؟
تبلغ المدة عشر سنوات من تاريخ صدور شهادة الإشغال وفق المادة 29 من اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي.
هل يبدأ الضمان العشري من تاريخ تسليم المفاتيح؟
لا، فبداية المدة المحددة في المادة 29 هي تاريخ صدور شهادة الإشغال، وليس تاريخ تسليم المفاتيح وحده.
هل يشمل الضمان العشري التشققات في الجدران؟
يعتمد ذلك على طبيعة التشققات وأسبابها وأثرها. فليست كل التشققات عيوباً إنشائية تهدد متانة المبنى وسلامته، ولذلك يلزم تقييمها من قبل مهندس مختص.
هل يشمل الضمان العشري التشطيبات؟
لا تدخل كل عيوب التشطيب تلقائياً ضمن المسؤولية العشرية. ومع ذلك، قد تشمل وثيقة التأمين بعض الأضرار التي تلحق ببقية المبنى نتيجة عيب مشمول بالتغطية. ويجب تحديد ذلك وفق طبيعة العيب وشروط الوثيقة والأحكام المنطبقة.
هل التأمين ضد العيوب الخفية إلزامي في السعودية؟
بحسب هيئة التأمين، التأمين ضد العيوب الخفية إلزامي على مقاولي المباني السكنية والتجارية، باستثناء المباني الحكومية، ويُشترط ضمن نطاق تطبيقه للحصول على رخص البناء. ويجب التأكد من المتطلبات المنطبقة على المشروع المحدد.
هل يمكن إعفاء المقاول من الضمان العشري في العقد؟
تنص المادة 29 على بطلان الشرط الذي يقصد به إعفاء المقاول أو المصمم المشرف من الضمان أو الحد منه.
ماذا أفعل إذا ظهرت عيوب إنشائية بعد الاستلام؟
وثّق العيوب وتاريخ ظهورها، واطلب تقييماً هندسياً مختصاً، وأبلغ الأطراف المعنية كتابةً، وتحقق من إجراءات المطالبة التأمينية. وإذا كانت هناك مؤشرات على خطر إنشائي، فاجعل سلامة السكان أولوية.
الخلاصة
الضمان العشري في السعودية جزء مهم من منظومة حماية سلامة المباني وحقوق الملاك. وتكمن الاستفادة منه في فهم نطاق المسؤولية النظامية، والتمييز بينها وبين التأمين ضد العيوب الخفية وضمان الصيانة، والاحتفاظ بالمستندات التي تساعد على إثبات الوقائع عند الحاجة.
قبل التعاقد على بناء فيلا أو مبنى تجاري، احرص على وضوح مسؤوليات الأطراف، وتوثيق مراحل التنفيذ، والتحقق من متطلبات التأمين، والاحتفاظ بشهادة الإشغال ومحضر الاستلام. وعند ظهور عيب محتمل، لا تعتمد على الانطباع وحده؛ بل اطلب تقييماً هندسياً وتحقق من الإجراءات النظامية المناسبة.
المراجع الرسمية
